RE/MAXエージェント奥林です。

私の住む北海道ではコロナに関して11月7日より「警戒ステージ3」に引き上げが行われました。さらには11月17日に「警戒ステージ4相当」と、再度の警戒レベル引き上げが検討されています。

200人超えの感染者が連続している状況においては、ステージ引き上げも適切な処置かと思います。

今後についても北海道は冬季において空気が乾燥することから、一層の感染対策が必要とされます。

特に、札幌市内はクラスターが多発し、連日で100人を超えるなど、北海道内においても際立った状態が続いています。

ススキノにおける「夜の街」関連は要警戒地域であると認識され、時短営業が要請されるほか、風評により客足が遠のき、タクシーですらススキノでは商売にならないと待機台数が激減する状態となっています。

北海道や札幌市において、各種の補助金や助成金、特別貸付などの対策が取られてはいますが、今回の時短支援金は20万円と、事業の存続から考えると「焼け石に水」と言った感が拭えません。

ススキノの飲食業界には、数多くの知人がおりますので心中を察するばかりです。

そんななか、とある飲食業界の知人から相談を受けました。

「事業継続資金の捻出について、自宅を担保するしかない。そこで不動産担保で考えられる資金調達方法について教えて欲しい」と、言う依頼です。

この場合には、幾つかの方法が検討されます。

資金調達方法として最も分かりやすいのは「売却」ですが、今回について転居は念頭においていないので除外しました（ちなみにコロナ助成金や国金については、もう借り入れが出来ない前提です）

と、なると

①不動産担保ローン

②リバースモーゲージ（相談者の年齢がそれなりであったため選択肢とした）

③リースバック

以上が、検討されるべき手法ではないかと回答をしました。

簡単にではありますが、それぞれの特徴について解説を加えます。

①不動産担保ローン

金融機関により貸し付け条件が異なりますが、最初に思いつくのはこれでしょう。

銀行系が最も金利が安くなりますが、比例して審査基準が厳しくなります。

信販系は審査基準が緩くはなりますが、比例して金利が高くなります。

返済回数による元金と利息が月々の返済額となりますので、安定収入がいつ得られるかを考えると、借入金額も含めて検討が必要です。

現在の事業状況では定期収入の安定確保が見通せない事から、あまりお勧めできない状況ではありました。

②リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは自宅を担保に生活資金を借入れし（資金使途は限定されません）自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえます。

リバースモーゲージは、直訳すると「リバース＝逆」「モーゲージ＝抵当・抵当権」という意味です。

リバースモーゲージは毎月、あるいは一括で借入れた分の残高を最後にまとめて返済する仕組みです。リバースモーゲージは、各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取扱いをしていることが特徴です。どこのリバースモーゲージを利用するかによって、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。

月々の返済額は「利息」のみですので、支払いが安く済むと言った特徴はありますが、反面、最終的な元金は不動産に置き換えられますので相続により不動産を譲渡したいと言う要望には対応できません。

③リースバック

リースバックとは、リースバック会社などに自宅を売却後、賃貸としてそのまま住み続けると言う仕組みです。買取金額は市場の60~80％とはなりますが、まとまった金額を受け取ることが出来、将来的に「買戻し」特約も付けられることから、今回事案では検討に値するものです。

審査も金融機関の審査方法とは異なり、物件の資産価値や流動性を重視するのが特徴です。個人審査は、取り決められた月々の家賃が支払える「資力」を有しているかを見る程度ですので、例えば個人信用の瑕疵により一般的な融資を受けづらい場合等も、審査に通る可能性が高くなります。

売却をしても住み続けられるというのはメリットですが、月々の家賃設定が高額に設定される、将来的な買戻し金額が高額に設定されるなど、予め内容を正確に把握しておかなければ思わぬトラブルが多発するので注意が必要です。

可能であれば、不動産のプロをセカンドオピニオンとして指名することも検討が必要でしょう。

「知識は力」不動産に関連してのご相談には、幅広く対応しております。

どうぞ、お気軽にご相談下さいませ。

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