RE/MAXエージェント　奥林です

全国的にコロナ騒動が沈静化せず、北海道札幌市においては「警戒レベル4相当」に引き上げが行われ、再びの外出自粛が要請されました。

私自身も極力、不要な外出は控えてパソコンと向き合いながら、ZOOMによるコンサル業務や不動産調査、執筆活動などを中心として活動しています。

17日にはLCC＝格安航空会社の「エアアジア・ジャパン」が、東京地方裁判所に破産手続きの開始を申し立てたことを明らかにしました。

コロナ倒産については、帝国データバンクで毎月集計を取っていますが、8月からいったんは落ち着いた感もあった倒産件数でしたが、現在におけるコロナ感染数過去最高が日々、更新されている状況ではどのように推移していくのか不安が募ります。

特に、要警戒とされて時間短縮が要請されている「夜の街」飲食業の方々は大変な思いをされています。

個人的な知人も多く、心配をしていますが、彼らが大変なのが分かっている状態で気休めの電話をする訳にもいかず、心を痛める毎日です。

このような時世だからでしょうか、親しくお付き合いしている「士業」の先生からの立ち合い依頼や、知人からの紹介案件として

「住宅ローン支払いに困っている方」の相談事案が急増しています。

ご相談をさせて戴く案件のほとんどが、住宅ローンを2か月以上、滞納している状態です。

原因は、突然のリストラや離婚。

体調不良による生活困窮など、条件は様々です。

住宅ローン返済に困っている方が、なぜ私のようなエージェントに相談に来るか。

相談する相手は「金融機関」や「弁護士」「司法書士」じゃないの？

一般的な見解はその通りです。

ところが、明確な理由があります。

金融機関に相談に行くと、提案されるのは「返済回数の見直し（リスケジュール）」もしくは「一定期間の利息のみ払い」への変更など、結果的に支払金額を据え置いて一端、乗り切りましょうと言う提案です。

リスケジュールには当然のごとく審査があり、年齢や将来的にも返済を継続していける資産状況などが審査されます。

ましてや、滞納を放置している状態が継続していると審査すらしてくれません。

基本的には、6か月滞納で債権は保証会社へ移行します。

つまり、金融機関は保証会社から代位弁済されるので、滞納はあっても残金を回収できないことはありませんので、無理にリスケジュールを行う必要がないのです。

リスケジュールが認められるのは、滞納する前と考えて差し支えありません。

それでは、とばかりに弁護士に相談されると、基本的には債務整理の提案になります。

つまり「任意売却」です。

「任意売却」と聞くと、悪いイメージを持たれる方が多いのですが、法的に認められた正当な行為ですし、根底には債務者救済の意味合いが強くなります。

「任意売却」が悪しきイメージなのは、従来において行われていた反社会的勢力が債権回収に関与して、違法取り立てや立ち退きを強要していた時代の名残です。

現在では平成11年2月1日に施工されたサービサー法（債権管理回収業に関する特別措置法）により、弁護士または弁護士法人以外の民間が債権管理回収を行うには、法務省の許可を得なければならないなど基準も厳格に定めらています。

フラット35を展開する住宅金融支援機構においても、ローン支払いが困難になった方向けに、ホームページでパンフレットを展開して「任意売却のすすめ」を推奨しています。

冒頭では、以下のように記載されています。

「住宅ローンのご返済が困難になった場合、残念ではありますが任意売却または法的処置（競売）によりご自宅を手放していただくことになりますが、当方では次の観点から任意売却をお勧めしています。

（1）通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却されることが期待され、お客様の負債の縮減につながります。

（2）このパンフレットに定める手続きにご協力いただける場合、お客様の状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用を控除してお渡し出来る場合があり、また、お客様の残債務の状況等により遅延損害金減額のご相談に応じられる場合もあります。

（3）裁判所による手続きである競売に比べると、ご自宅の引き渡し時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります」

弁護士は不動産業でありませんので、売却に関するスキルは当然のごとく持ち合わせていません。したがって法的整理を提案する流れになります。

私が、なぜ弁護士から名指しで面談立ち合いを要請されるかというと、紹介弁護士が「弱者救済」の視点にたち人道的観点から「安直に任意売却に行くのでは無く、他に解決手段はないのだろうか」というオファーです（土地が広ければ、分筆して部分売却を行い、その資金で繰り上げ返済を行い、債務を圧縮して、かつリスケによる返済可能金額までの引き下げ交渉など）

私自身は債権者との債務圧縮交渉など、苛烈な新人教育時代から手掛けたおかげで「競売」「任売」「立ち退き交渉」も含めて行ってきました。

任意売却のノウハウに関しても、債権者により異なりますが通常の不動産関連書類以外にも専用書式で下記のような書類の準備が必要になります。

1.売り出し価格確認申請書

2.価格査定書（全事項を満たしていれば、任意の査定書でも可能）

3.実査チェックシート

4.価格査定書に採用した取引事例の概要（成約情報）

5.周辺地図

6.住宅地図

7.方位が分かる間取り図

8.写真＿ア.遠景イ.建物外観ウ.建物内部（玄関・リビング・水回り・全居室）

9.その他、建物や土地特徴が分かる写真＿プラスマイナスポイントの分かる写真

10.各写真の方位説明

11.固定資産評価証明（戸建住宅の場合のみ）

12.競売評価書（可能な場合のみ）

13.建物賃貸借契約書（賃貸契約がある場合）

これらの書類はエビデンスも含めて記載方法にもノウハウがあり、書類記載方法と債権者交渉により「クライエントにとって、より有利な売却」を行うことも可能になります。

大手不動産仲介業者を筆頭に、中小の業者も含めてこれらのスキルを有している営業マンは、ほとんど見受けられません（少なくても私の知る限りにおいて）。

実際にクライエントからお話をお聞きしましたが、名の知れた大手不動産に相談にいったところ早期売却を進められ、後日、査定書を携えて訪問し

「査定金額は○○円ですが、それだと債務超過になるので抵当権が抹消できません。400万円ご準備戴くことは可能でしょうか？」と、質問されたとのこと。

その後、ご縁があってお話したときに

「金がないから住宅ローンの支払いが滞ってる。そんな金があれば、ローンの支払いをしてる」と、お怒りでした。

ごもっともです。

ですが、大手の不動産仲介業者は通常の情報が潤沢にありますので、ワザワザ手間のかかる債権者交渉を含む案件は、会社の方針として手を出しません。

実務経験がないから、当然としてスキルもありません。

早めにご相談いただければ、リースバックなども含めて検討し、クライエントにとっての最適解をご提案することも可能です。

また、人道的活動を行っている各士業とも連携を取り、様々なご要望にもお応えしております。

「住宅ローンの支払いに困る」ことは、誰にでも起こりうることです。

「借りたものは返す」と言うのは道義的に正しいのですが、固定観念に縛られてはいけません。

新生活を手助けすることが、私たち不動産のプロフェッショナルである、エージェントの使命だと考えています。

誰にも相談せず、放置することが最も注意すべきことです。思考停止に落ちいらず、どうかご相談下さい。

「守秘義務」を徹底したコンサルティングとして、曜日を定めてのZOOMコンサルを実施しております。

お気軽にご相談下さいませ。

RE/MAXエージェント＿hiroki.okubayashi

090-3773-1849

okubayashi@remax-agt.net