ＲＥ/ＭＡＸエージェント奥林です。

コロナによる影響は、各地域はもとより様々な業界にも影響を与えています。もちろん不動産業界も含めてです。

ただし、その状況により不動産市場の底支えを行うために、税金関係の見直しがされていることは朗報だといえます。

例えば固定資産税については、2021年度に限り税額が増加する土地、つまり地価が上昇した土地を対象として、前年度の税額に据え置く特例が公表されました。

また、消費10％引き上げに伴う住宅購入の変え控え対策として導入された、住宅ローン減税期間13年についても特例措置が延長されています。

目玉としては延長期間に限った処置ではありますが、床面積40㎡以上50㎡未満の狭小住宅についても住宅ローン控除の対象とされることになり、単身世帯やDINKSの方が必要に応じて購入する小規模マンション購入への効果が期待されていることです。

この狭小住宅への税制優遇拡大は喜ばしいことですが、注意点が二つあります。

一つ目は販売パンフレットの専有面積で40㎡とあった場合は、壁芯つまり外壁の中心面積であることがほとんどだということです。

壁芯は壁の内側つまり内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなります。

画像＿建築構造JPより

公的融資や税制に関しては、壁芯ではなくあくまでも内法面積が対象面積であるとされます。

これは登記法による面積算定の考え方に基づくものであり、登記面積はあくまでも内法の水平投影面積となりますので、パンフレット面積40㎡＝登記面積約38㎡（壁の厚みにより変わります）となり、この場合には住宅ローン減税が使用できません。

さらに、この小規模特例に対する所得制限が従来の世帯所得3,000万円から1,000万円に引き下げられることには注意が必要です。

エリア・築年数・構造の程度が同等の場合には専有面積の大きさにより相対価格は変化しますから、狭小マンションなどは比較的に購入しやすい価格帯となります。

税制優遇拡大がチャンスとばかりに何も考えずに飛びつくことは、くれぐれもご注意下さい。

かならず、控除要件を満たしていることを確認することが大切です。

金融機関により異なるものの、短期固定期間金利が1％を切っているような現状で、住宅ローン控除が残債額の1％であることは、逆ザヤではないかとの指摘が各方面から上がっていることを受けて、2022年度の税制改正において「年末時点のローン残高の1％かその年の金利相当額のうち少ないほうを控除の対象とする」旨も税制改正大綱に明記されています。

これらの意味では、2021年は税制面だけで考えると、住宅購入のチャンスであるとも考えられます。

次年度にコロナがどこまで終息しているかは不確定ではありますが、ワクチン認可も無事におり、順次投与が開始されることから実際の終息に向かっていることを願わずにおられません。

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