RE/MAXエージェント　奥林です。

11月も後半を迎え、気分的には今年も残すところ僅かとなりました。

12月を目前に控えると、不動産コンサルティングとして相談案件が増加するのが、今年度に投資物件を購入した「新人大家さん」からの税務申告相談です。

本年度において投資物件を購入し、事業を開始した場合には12月末の時点における収支に対して「赤字」「黒字」の有無を問わず、翌年の2月16日から3月15日を期限として確定申告を行わなければなりません。

給与所得者であれば給与から源泉徴収されていますので、年末調整を会社に提出すれば還付申告以外については、確定申告は必要ありません。

ですが、新たに不動産投資を始めた場合における不動産所得は、原則が総合課税となります。

副業として給与所得者が不動産投資を行っている場合には、給与所得と合計した金額での申告が必要になります。

不動産投資における所得税申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。

青色申告は「青色申告特別控除」や「青色専従事業者」の人件費を必要経費から差し引けるなど税制上のメリットが大きくなりますが、初年度から青色申告を行う場合には、開業から2か月を期限として「青色申告承認申請書」を、所轄税務署長あてに提出していなければならず、今から焦っても致し方ありません。

準備さえ整えば次年度において「白色」から「青色」への変更も可能ですので、本年度分の総合課税に関しては「白色」申告で行うことになります。

「青色申告」の場合には「現金出納帳」や「損益計算書」「貸借対照表」などの作成が必要となりますので、簿記に精通している方以外ですと税理士に依頼するか、会計ソフトを利用するかのどちらかの選択をしておくほうが無難です。

特に慣れていない方は、経費に算入できる費用を正確に理解する必要があり、正しく領収書など履歴を残しておくクセをつけなければなりません。

そもそも「節税」には「経費を漏れなく計上する」以外に抜け道はありません。

漏れ落ちが生じないように、下記の経費に関連する物は必ず履歴を残しておく必要があります。

・管理費

・共益費

・修繕費

・租税公課（固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙代、事業税など）

・建物減価償却費

・損害保険料

・ローンの金利（ローンで収益物件を購入した場合の金利のみ。元金は算入できません）

・交通費や交際費（建築や管理会社との打ち合わせに要した交通費や、飲食費など支出目的が明確なもの）

・通信費（運営に関しての電話代やネット通信費、プロバイダ代、切手代など）

・広告宣伝費（賃借人を応募するために要した広告費など）

・書籍代（運営に必要とされる調査などに要した書籍や新聞代など）

・消耗品費（広告に必要な写真撮影費用や印刷代など）

・税理士費用

・水道光熱費（建物維持管理に要した水道費や光熱費など）

・青色専従事業者人件費（青色申告のみ）

確定申告書の作成時にはこれらの項目を精査し、不動産投資に関連するものは必要経費として計上しましょう。一見すると関係のない費用でも必要経費として認められるものが多くあります。

この費用計上を、正しく記録して計上するのが節税の基本となります。

経費ではありませんが「青色申告」の場合には、下記のような控除が認められていますので、併せて覚えておきましょう。

・青色申告特別控除（青色申告のみ・最大65万円の特別控除）

・3年間の赤字繰り越し（青色申告のみ）

・少額減価償却資産の特例（青色申告のみ・30万円未満の固定資産原価償却を一括処理できる）

・貸倒引当金の一括評価（青色申告のみ）

不動産に関連するご相談には、幅広く対応をさせて戴いております。

お気軽にご相談下さいませ。

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