RE/MAXエージェント奥林です。

私たちが行う不動産業務と民法は切っても切り離せない関係にあります。

もっとも、これは不動産に限ることではありません。

もともと民法は私法であり一般法ですから、私たちの日常生活における私的自治を補完する実体法としての特性を持ちます。

すでに番組を終了していますが、「行列のできる法律相談所」など、

「このケースは無罪でしょうか?有罪でしょうか?、お答えください」系のＴＶ番組が成り立つのは、少なからず一般の方も法律に興味を持つからでしょう。

もっとも同一事案でも、複数の弁護士が回答した場合には「出来る・出来ない」が2対3に意見が分かれるなど、法解釈や援用、最高裁判例などによって見解が異なるのが面白いところです。

特に不動産のような高額物件の取り扱いを行う不動産業者は、弁護士までとはいわないまでも、不動産取引に関連する各法規に精通している必要があります。

私の不動産業務には通常の売買の他に、コンサルティングも含まれています。

実際にコンサルティングを行うと、法律的な見地からアドバイスを行うこともあります。

それは非弁行為（非弁護士行為＿つまり弁護士でなければ行ってはいけない行為）では？

と、質問されそうですが、そこが微妙なところです。

非弁行為は弁護士法72条に規定されています

「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」

わかりやすく解説すると「弁護士以外の者が、報酬を受け取り弁護士業務を反復継続して行う」ことが非弁行為に該当しています。

私が行うコンサルティングは基本的に有償ですが、あくまでも宅地建物取引士として、宅建業法で定められた範囲内でコンサルティングを行い、その中で民法の法解釈を説明するに留まります。

無論、訴訟行為に発展する場合には弁護士を紹介します。

ねんのため気の置けない弁護士に聞くと

「う～ん。奥林さんは体育会系なのに（これは余計です）妙に法律に強いところがあるから、踏み込みすぎるとアウト!!。でも、いま行っている程度であればギリギリセーフかな」

とのことでした。

最近の具体的な相談事例で言うと、二重売買に関する案件がありました（本当はもっと複雑な相談内容ですが、要件だけを端的にしています）

「Ａさんがご近所のよしみで相場よりも安い5,000万円で、Ｂさんが所有する150坪の土地を売買契約しました。

その後、Ｂさんの土地に目を付けた企業Ｃが、6,000万円の価格を提示したことからＢさんは企業Ｃとも売買契約を結びました。

Ａさんは残金の支払いを行っていません。企業Ｃは残金の支払いを終えて所有権移転登記まで完了しています。

Ａさんは先行して売買契約を行っていることを理由として、所有権を主張出来るでしょうか？」

何だか宅建試験の問題みたいですが、信義則やＡＢ間の違約云々を除けばＢＣ間の契約は有効であり、ＡさんはＢさん、企業Ｃに対しても売買契約を根拠とする所有権を主張出来ません。

Ａさんが5,000万円の支払いを行うために金融機関と交渉しており、先行して売買契約を行ったこと、契約の履行に着手していることを主張しても結果は変わらず、ＢＣ間の契約には影響を及ぼしませんし、登記の完了しているＣに対しては何ら権利の主張も出来ません。

そもそも売買契約（555条）は、売主に対しては土地の代金請求権を、買主は土地の引き渡しを請求する権利を取得する「債権契約」に過ぎません。

信義則を除けば、このような債権契約は同一物件に対して複数の売買契約が併存し、それぞれが有効な売買契約として成立します。

「納得出来ない!!」

ですよね。

気持ちは分かりますが、法律で認められている以上はどうしようもありません。

違約金はは20％でしたので、それは当然として支払われるとして本件における損害賠償請求でしたら弁護士をご紹介するということでコンサルを終了しました。

不動産エージェントは不動産関連法規に精通していることは勿論のこと、広く民法に関しての知識が必要とされます。

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