RE/MAX エージェント奥林です
９月後半の４連休＿皆様いかがお過ごしでしょうか？
私はと言えば…仕事しています。と、いうよりエージェント活動を行っていれば、あたりまえですがクライエント・ファーストで活動をおこないますので定休と言う概念がありません
あわせてオファーを受けている執筆作業も締め切りに合わせて、納品しなければなりませんのでプライベートと仕事が一体になった日常です
そんな日常の隙間時間で書きましたブログを更新いたします
テーマは知人からよく相談される「プロが教える選び方！後悔しないポイント」
「今年こそ、持ち家を持とう」そう、考えては見たものの、いったい何から始めれば分からない、そんな疑問にお答えするために、不動産のプロから失敗しないアドバイスをさせていただきます。
一般的に一戸建て住宅でも分譲マンションでも、中古より新築に目が行きがちです。
ですが明確な優先順位を決めずに、新築住宅や新築マンションのモデルハウスなどに行くのは典型的な失敗パターンです。
購入してから後悔する人の大多数が、明確な優先順位を持たずにフラッと立ち寄ったモデルハウスやオープンハウスを見て舞い上がり、そこで営業マンに上手く誘導されて契約してしまったパターンです。
「良い物件に出会おうと思ったら、数を見る」
これは絶対に必要なことです。ですが、この言葉をそのまま信用して優先順位を決めずに行ったら、失敗する可能性が飛躍的に高まります。
知識も無い、物件数を見ていない素人は、百戦錬磨の不動産営業にとっては「鴨葱」状態です。
営業マンの言いなりになりで購入をしてしまい、あちあと後悔しないためにも、まず優先順位を明確にしましょう
まず、自分が住みたいエリアを明確にしましょう。そして理由も掘り下げて考えましょう。紙に書き、メリットとデメリットを書きだします。
一番簡単な方法は、白い紙を準備して真ん中に線を入れます。左側はエリアを決定するメリット。右側にはデメリットを思いつくままに書きだします。
メリットの方が多ければ、そのエリアは貴方にとって良いエリアです。
アドバイスとしては記載したメリットに対して、思いつくデメリットを書く方が主観的には納得しやすくなります。またデメリットに対する解決方法や疑問点を、心のままに書き込んでゆけば、本当に自分の望む優先順位が見えてくるものです。
例
友達や知人がいるから ⇒友達には転勤がない？⇒みんな借家だけど⇒あの人たちがいなくなったら、他に知人はいないけど大丈夫？
子供の校区がここだから ⇒あと2年で小学校を卒業するけど、本当にここで良いの⇒転校は可哀そうだけど、優先順位を子供の校区だけで決めて後悔しない？
3.予算を決める
予算を決めると言えば、すぐに「物件価格」に目が行きがちです。
それが最も危険なことです。
不動産は相場よりも安ければ「お買い得」と言えるほど単純なものではありません。少なからず高額です。
現金で購入するならイザ知らず、普通は住宅ローンを利用するでしょう。
希望エリアを決めたら、次は「支払い可能額」を理解しましょう。
支払可能額を決めればそこから借入可能額が割り出されます
借入可能額＋自己資金＝資金総額
資金総額―諸費用―雑費（家具購入費や引っ越し代など）＝物件価格
失敗しがちなのは、諸費用や雑費（家具購入費や引っ越し代など）を計算に入れずにお金が足りなくなることです。
雑費は比較的に計算しやすいのですが、諸費用は購入する不動産の種類で異なります。後悔しないように情報集収集に勤めましょう。
住宅ローン.の申し込み先は、銀行やフラット35など色々あります。金利の固定期間や融資の条件、団体信用生命保険の補償内容など金融機関によりさまざまです。
基礎知識がないと、金融機関のホームページを見ても何が他と違うのかよく分からないのも事実です。ですが、ここが踏ん張りどころです。
情報収集の方法として代表的なものとしては
ここでご注意ですが、自分で調べても良く分からないからと、予算決めを飛ばしていきなり物件を見に行くことは要注意。
モデルハウスなどに常駐している営業は、喜んで融資の相談に乗ってくれます。ですが、担当営業が本当に融資の知識を持っているか、 お客様の資金計画を把握して適切な提案をしてくれているかは別物だからです。
中には本当に融資の知識があり、お客様の資金計画を詳細に聞いて提案してくれる人もいますが、ご自分が理解を深めないとそれすらも分かりません。
営業マンはニコヤカな笑顔で流暢に説明をしてくれます。
ですが営業は物売りですから、自分が販売している物件を売るのが仕事です。
本音は融資の説明に時間をかけるよりも、いち早く契約したいのです。
この場合には、説明の時間を省略するために提携先や気心の知れた金融機関の「支払い例」を事前に作成しておき、支払金額を太線なので目立つようにしておきます。
「これくらいなら、払えるかも知れない」と、安易に金融機関を決定してはいけません。
計算例の金利が3年固定なのか5年固定なのか、それとも全期間固定か。団体信用生命保険が死亡保障だけなのか、それとも「三大疾病」や「八大疾病」などの疾病特約がついているのかを確認しなければなりません。
計算例の多くは、目先の支払額を下げるために1％を切る最優遇金利の3年固定で計算されています。
3年目以降はどうなりますか？
住宅ローンは35年間など、長期間の支払いになります。
弁舌爽やかな営業が、代わりに支払ってくれる訳ではありません。
まずは情報収集して理解を深めましょう。
そこから、逆算しておおよその物件価格を割り出します。逆説的にはなりますが、そこさえ抑えておけば後悔する可能性が減るでしょう。
4.物件区分を絞り込む
持ち家と考えたとき、購入対象物件は大きく5種類に分かれます。
1.新築注文住宅居
2.新築建売住宅
3.新築マンション
4.中古戸建住宅
5.中古マンション
エリアを決め予算を決めれば、物件探しの始まりです。
上記の5つの分類とエリアでインターネットの検索をすれば、大手業者からから地元の建築会社や仲介業者まで数多くヒットします。
数が多すぎて絞り込みに困る場合がありますので、それぞれを検索した方が効率的です。
例えば「○○市＿新築一戸建て」「○○市＿注文住宅」「○○市＿中古マンション」
だいたいのサイトではそこから、エリアや価格帯など詳細な条件を絞り込めるようになっています。
外観や内観写真を見て、気になる物件があってもいきなり内見予約はご用心。
まずは、気になる対象物件をピックアップしてエリアの相場観をやしないます。
その際には、比較検討方しながら判定をしていくと大体の相場観がつかめてきます。
そこで相場観を養う際に評価点としたい比較検討キーワードを、お教えします。
お勧めは深く考えずに、物件種別ごと購入可能な物件価格を建物の坪数で割り返す。
そうすると、ひとまずの目安となる坪単価が得られます。
Ａ.新築建売住宅＝坪80万円
Ｂ.中古住宅＝坪55万円
Ｃ.新築分譲マンション＝125万円
上記のような感じです。平均値を確認したら次のステップへと進みます。
上記1から5の評点です。
査定を行う訳でありませんので、評点（加点.減点）に厳格に考える必要はありません。
例えばＡ.と言う物件があったとします。
評点計算 5-4-3-1+2＝-1
結果はトータルでマイナス1となりました。物件を見慣れて行けば、計算をしなくても図面や坪数などを見るだけで、内見予約をするかどうか判断がつくようになりますが、最初のうちは上記の計算を、気になる物件にだけ行ってみると良いでしょう。
評点がプラスになる物件だけ見に行くなど、選択する目安になります。
この方法は不動産仲介業者が査定を行う場合に行う、評点方式の簡易版ですので絞り込みには有効です。
また加点や減点ポイントも、難しく考えずにフィーリングでおこなって構いません。
慣れるまでの目安を付ける言った感覚で試してみて下さい。
まだまだポイントはありますが、結果的に自分が良いと直感的に思った物件が１番なのは言うまでもありません。ただ、不動産は高額で簡単に買い替えたりは出来ません。
「購入を決断」する前に、ちょっと立ち止まり考えるクセはつけたいものです
売買に限らないコンサルティング業務も、エージェント活動として行っています。相談業務につきましてもお気軽にどうぞ
Hiroki Okubayashi
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