エージェント活動 2020.06.02 UpDate

TUESDAY, JUNE 02, 2020

不動産投資について

ReMaxエージェント奥林です


今回は、不動産投資についえ考えてみましょう


不動産投資について詳しくお知りになりたければ、解説本もありますしインターネットで検索すれば。無数と言っても良いほど検索できます


理論等、専門的なことは他に譲るとして


自己資金さえある程度あれば株よりはリスクの低いと言われている不動産投資ではありますが、間違い無くリスクは存在します


私自身、クライアントに試算表の作成し展開する事がありますが、どれだけ密に試算表を作成しても完全な物とはなり得ません


想定できないリスクが必ずつきまとうからです



例えば長期的金利動向や今回の様なパンデミックもそうでしょう、予測しえない状況は多々あります


民泊業のオーナーが、長期的な利用者激減で持ちこたえられず数多く破産した事は記憶に新しい所です


それらのリスクまで想定して試算表を作成し展開しろと言うオーダーがあれば、私はお断りします。


当たり前ですが全て見通せと言われても不可抗力のリスクは読み切れないからです


不動産運用の失敗し、営業マンにその責任を転嫁をしようとしても、販売物件や重要事項に瑕疵(現行法では契約不適合と言います)が明確でなければその責任を問うことはコナンなんです


ですから“売り”ありきの営業マンの口車に乗せられぬ様に、基本的な知識を持つ事は必須です


知識拡充を目指すときに文字を読むのが苦手なのであれば、無料セミナーに参加するのも一つの手ではありますが


そこで注意しなければならないのは


 


無料と言え、運営会社は会場費や講師手配、広告経費が掛かっている訳ですから不動産会社や投資会社と紐づいていると言う事は言うまでもないでしょう


当然、興味があるクライアントには営業マンが張り付き、あの手この手で提案してきます


利害があるのは当然で、それらを上手くこなせる自信がおありなら無料セミナーは有効に利用できる手段といえるでしょう(最近は露骨な勧誘は減っているとは思いますが)


不動産投資には幾つかの手法が存在します


ローリスク・ローリターンをお望みなら



不動産投資信託(REIT)でしょう

投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みです。1口10~20万円前後の銘柄が多く、現物不動産投資に比べて圧倒的に少ない資金で投資を始められます。


複数の不動産に対する投資が行われるため、リスクが分散されます。しかし分散投資のため、現物不動産投資に比べると利回りが低くなりがちです。


絶対ではありませんが、単独で物件購入する場合と比較すればリスクが低いと言えます


ハイリターンを求めるのであれば、安く買い高く売る


いわゆる購入時と売却時の差額で発生する利益(キャピタルゲイン)を得る手法です


ここで注意が必要なのが高額なキャピタルゲインを得られるような不動産情報は、まず素人に流れてきません。何故なら利益が確実にえられるならプロが購入してしまうからです


確実に平等に情報が得られるとなれば競売物件でしょうか


競売物件とは、債務不履行によって差し押さえられた不動産が、地方裁判所によって競売にかけられたものです。

不動産の所有者が債務を弁済できなくなると、債権者は抵当権の行使(任意執行)や強制執行によって、該当物件の競売を地方裁判所に申し立て、裁判所がその物件を差し押さえて売却し、売却代金を債務の弁済に充てる行為です


これならプロアマ問わず平等に情報がえられます


但し物件調査が必須となります


建物であれば、当然のように内覧会等は開催されません


BIT(不動産競売物件情報サイト)等で執行官が作成した3点セット(物件明細書、現況調査報告書、不動産評価書)を確認し目安をつけます


基本的にBITは固有名詞が黒塗りされていますので期間入札(2週間の閲覧機関)の間に裁判所で閲覧を行い、更に現場にいってロケーション等、現地確認をする必要があります


その後、定められた手法で入札し最高価買受申出人となり裁判所審査を経て売却許可決定が裁判所から出され一定の執行抗告期間を経て売却許可決定がなされます


売却許可決定されると納付書が郵送されてきますので、それを納付して所有権移転が完了すれば登記上は自分のものとなります。



「登記上は自分のもの」と書いたのは、占有者がいる場合の立ち退き交渉は自分でやらなければならないからです


悪意の占有者の排除は旧借地借家法に比べて格段に楽にはなりましたが、正規の賃借人は、一定の範囲で保護されるからです


裁判所からの「引き渡し命令」が出る物件なのか、それとも明け渡し訴訟を提訴しなければならない事案なのかも先に確認しておく必要があります


立ち退き交渉に時間がかかれば、分譲マンションの場合は管理費や修繕積立金の滞納金額が発生していることから、競落時点の予算を超過してしまう事があります


競売の最低落札価格は占有の有無等、買受後の立ち退きリスクも勘案したうえで設定されるので、単純に金額だけで安いと判断できるものではありません


場合によっては一般相場で購入した方が遥かに安くつく事も多々あります



不動産市況を見る目は当然として(つまり速やかに転売出来るかどうか、または自己運用が出来るか)立ち退き交渉の法的知識や競売の手順理解等、様々な知識があると言う自信が無ければ簡単に手を出してはいけいない世界です


自信が無い場合には熟練したプロの力を借りる事を検討するのも一つでしょう


私はReMaxエージェントとして、コンサルティングも行っておりますのでご興味があれば是非、ご相談下さいませ(不動産コンサルティングは宅地建物取引業における媒介業務とは明確に区分されますので、ご相談やご依頼の内容によりコンサルティング依頼契約を締結する必要が生じる場合がございます。ご相談は無料で応じておりますのでお気軽にご相談下さい)


私たちReMaxエージェントは、自社物件でノルマを抱えて販売するような事はありません


皆が独立採算のプロフェッショナルです


 


個々が自らの”強み“基づいて、エージェント活動を、行っています


相談は無料で対応しておりますので、お気軽にご相談下さいませ


 


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