お客様の声 2019.10.13 UpDate

SUNDAY, OCTOBER 13, 2019

元大手不動産営業マンが語る不動産仲介業改革

【大手不動産会社だと安心?】

すまいValue公式サイトより引用

不動産を売却または購入しようと考えた際、多くの方が不動産会社へ訪問されると思います。そしてそのうちの多くの方が実際に仲介を依頼する際に大手不動産仲介会社を選んでいるのではないでしょうか?私自身も大手不動産仲介会社に従事していた経験がありますので、現場では多くのお客様と触れ合う機会がありました。しかし数多くある不動産会社でどこに依頼するのが一番良いのでしょうか?今回は不動産仲介の仕組みとともに、現在日本で新しい選択肢として周知され始めている不動産エージェントという働き方を解説していきます。

【画像】すまいValueより引用

【不動産仲介の報酬の仕組み】

不動産仲介業とは、簡潔に言えば、不動産を「売りたい(貸したい)人」と「買いたい(借りたい)人」を繋げるお仕事の事です。個人で家を売るとなった時に自力で買いたい人を探し出すのってかなり難しいですよね(笑)そこで私たち不動産のプロがあらゆる問題点を探し出し、安全に取引をサポートさせて頂いているわけです。その際に、発生するのが仲介手数料というものです。これが不動産仲介をしている営業マン、会社の給料となっているんですね。売買の場合は、「売買価格×3%+6万円+消費税」、賃貸の場合は「家賃の1カ月分+消費税」、と法律で仲介手数料の金額が定められています。この金額を超えての請求が出来ないようになっているんですね。仲介手数料は不動産を「売りたい(貸したい)人」と「買いたい(借りたい)人」の双方から頂くことができるので、会社としては自分の会社で両直契約をして報酬を2倍分頂きたいと考えるケースが多いです。
また「売りたい(貸したい)人」から依頼を受けると、レインズというサイトに物件を登録する事が多く、そこから買いたい人や借りたい人に向けて物件情報を提供する流れになります。日本中の大半の不動産はこのサイトで不動産業者で共有できるようになっているんですね。

【レインズってなに?】

レインズ

REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。レインズは、いわば日本全国の不動産情報が公開されている不動産業者のみが閲覧できるネットサイトのようなものです。不動産業者は、主にこのサイトを活用してお客様に資料として提供を行うわけです。どの会社に依頼しても基本的には物件情報を共有できるようになっています。

【不動産会社の囲い込み問題】

不動産の囲い込み問題を知っていますでしょうか?「囲い込み」とは売主から売却の媒介契約を依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないことをいいます。つまり、別エリアの他社の不動産会社から「○○の物件を買いたいって人がいるので物件を案内させてほしい」と電話があっても、「すみません、すでに申込みが入ってしまいました」と嘘をつき、紹介を断ります。このように自社でガッチリと物件を掴んで放さないことから、「囲い込み」と呼ばれるようになりました。物件の囲い込みがあっても、最終的に売主が希望した金額で売却できれば実質的に損害はありません。しかし、この囲い込み問題も悪質化されてきていることもあります。現在日本のほぼ全てのの不動産会社はノルマがあり、また巨額な広告費や人件費等を使っているので、お客様に少しでも多くの報酬額を出して欲しいわけです。その為、「売りたい(貸したい)人」と「買いたい(借りたい)人」を自社で囲い込み、両手分の報酬を得たいと考えます。こういった事例が多ければ、お客様の大切な資産の価値を下げてしまう事になりますよね。

【不動産エージェントという働き方】

ここまで不動産会社の内情・仕組みについて問題点などを取り上げながらお話してきましたが、近年不動産エージェントという全く新しい働き方が日本にも浸透しつつあります。私が所属しているオフィスも加盟しているRE/MAXは、エージェント制度を導入し、世界約100カ国、約7,000超のFC加盟店、11万人超のエージェントネットワークを持つ不動産フランチャイズです。RE/MAX JAPANでは日本の不動産業界にエージェント制度という新しいビジネスモデルを普及させ、お客様に透明・公平で合理的なサービスを提供し、「売主・買主・業界・世間良し・四方良し」の幸せになれる不動産マーケットをつくることを目指しています。不動産会社と違い、エージェントとして独立して業務委託を結ぶことで、人件費・広告費も全くかからず、ノルマのないお客様、営業マンにとって透明性のある不動産取引を可能としています。また、不動産事業の枠を超えて数多くの多業種の方々と共同で行うことから、幅広い分野でのサービスを可能としています。
そのほか、少子化などに伴い国内マーケットの減少が予想できる今後の不動産業界。RE/MAXのグローバルなネットワークを活用することで海外マーケットへの進出も可能です。また、海外への間口があることは競合他社との差別化にもなり、国内取引においても強みになります。

【最後に】

不動産の取引は、非常に繊細で難しい事が多いです。本来、不動産仲介人は「売りたい(貸したい)人」と「買いたい(借りたい)人」に対して、分かりやすく提案しなければなりません。しかし、簡単な事を難しく言うペテン師のような悪徳不動産業者がまだまだ世の中にはいます。
私も愛着のある実家(不動産)を出ていかなければならない経験がありました。思い入れのある不動産だからこそ、丁寧に、慎重に取り扱ってくれる不動産仲介人でなけれなならないと思います。
今までの不動産業界は、①大手不動産会社、②町の不動産屋の選択肢がほとんどでした。今後、新しい選択肢として不動産エージェントが活躍していくと考えられます。
不動産取引において、「モノ」で選ぶより、「ヒト」を選ぶ方が良いのではないでしょうか。






【97%の人が知らない不動産活用術】
RE/MAX ASSO PROPERTY
エージェント 永久 達也

【携帯】 090-2045-7618
【mail】 tatsuya.nagahisa@remax-agt.net
【HP】https://remax-assoproperty.i-e.jp/#contents

ページトップへ