みなさん、宅建業法が改正されたことをご存知ですか？

宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額が、平成30年1月1日に改正されました。

「低廉な空き家等の売買または交換の媒介、代理であって、通常の売買又は交換の媒介、代理と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬額の上限に加えて、当該費用に相当する額を合計した額の報酬を売主または交換の相手から受けることができることとなる。」

とはいっても、通常の報酬額と合わせて合計で18万円（プラス消費税）

たったのこれだけの費用で、交通の便がよくない地方などの調査ができるのでしょうか？
いささか疑問に思います。


例えば、関西圏で仕事をしていて九州にいる両親がもっている土地や住宅を相続した場合、関西に長く住んでいれば関西の不動産会社に依頼しませんか？関西の不動産会社が交通費をかけて現地調査に行くとは到底思えないのです。その往復の交通費なども含めて…たったの18万円って。
築年数の古い物件や空き家などは、現地調査などにもとても手間がかかるのです。

私がなぜ、この改正に興味をもったか？それは、記憶に残る取引があったからです。


実は、今年早々、関西のとある山中にある、駅から徒歩30分以上かかる築年数の古い土地（古家付）の専属専任媒介契約を結びました。いわゆる低廉な空き家です。

ご紹介のご紹介でつながった、ある大家の会にメールしたところ、数人の内覧希望者がいらっしゃるとのこと。

ご案内した後、売却希望額から下げられた「買付申込書」が届いたのは、ある不動産会社さんからでした。
FAX送付状には「買い上がりも検討します。設備の見積をとっているのでもう少し時間が欲しい。」と書いてありました。

買い上がりとは、指値を入れた買付証明から値段を上げるということ。買い上がるなら売主さんにとっても好都合。

数日待った後、「建物の補修にかかるリフォーム代が予想以上にかかるうえに、仲介手数料が改定されて20万近く支払わないといけなくなったので、先日書いた額が精一杯です。売主さんに交渉してもらえませんか？」

売主さんに交渉したところ、「リフォーム代の見積は、若干高いような気がしますが、仲介手数料が変わったのなら仕方がないですね。」と減額にご了承いただきました。

その後、「買付申込書」を書いた法人でなく、取引をするのは取引先の全く別の個人名にしてほしいと連絡。

売主さんに確認すると「問題ないですよ」と言っていただけたので、「売り渡し証明書」を発行し、「取引明細」を作成して確認メールを送ったところ、「18万が上限の仲介手数料は、売主さんからしか取れないはずです」とご指摘。

よくよく条文を読んでみると…、確かに条文には「売主側にしか請求できない」と書いてあったというわけです。
忙しさにかまけて、条文の細かいところまでは読みこめていなかったのです。（反省）

もちろん「取引明細」は修正して、買主さんからは従来通りの仲介手数料をいただきました。

さらに、売主さんには、「現地調査等に要する費用に相当する額」をあらかじめ説明し、合意を得ておくことが必須だったのです。というわけで、売主さんにも従来通りの仲介手数料をいただきました。

今回の取引は、売主と買主をつなげる、いわゆる「両手仲介」。
売主さんから、広告不可で探してほしいというご要望だったので広告はしませんでしたが、「囲い込み」をしていたわけではありません。


不動産仲介エージェントは、きちんと宅建業法の改正をチェックすること、契約決済までのスピード感、そして、交渉術を身につけることもとても重要なんだなと身に染みた取引でした。

同じ過ちを犯さないように、3月15日（木）は、全日さんが主催の「改正宅建業法」セミナーに参加してきます。

同業他社が開催している投資セミナーなども積極的に参加して、情報収集もしています。


「ご家族のみんなが笑顔になれる　阪神間で一番相談しやすい不動産と資産運用のコンサルタント」を目指す！

売主さんも笑顔いっぱいになれるように、これからも精進してまいります。