お役立ち情報・ネタ 2020.06.28 UpDate

SUNDAY, JUNE 28, 2020

広大地申請?_学びは力なり

Re/Maxエージェント 奥林です


先日ネットを見ていて「絶対に払いたくない。長男、課税額に呆然。亡父の遺産が」と題する記事がありました


記事内容を要約すると


「相続財産として一人息子が湘南の土地を1000㎡相続したのは良いが、相続税が2千万円と計算され、少しでも安くするために税理士に相談するも適切なアドバイスが無く。自ら調べて広大地適用で税額が低くならないか相談したところ、しばらく放置されたのちに【広大地適用は難しい】と言われる。リードタイムも含めて納得がいかずセカンドオピニオンに相談に出向き悪戦苦闘と言う話」


最初の税理士はそもそも広大申請を理解していなかったのではないかと論じている


不動産業界の人間でも広大地申請と聞いてすぐに返答出来る人間は僅かではないでしょうか?


私も久しぶりに聞いた言葉なので記事に興味を持ちました



直接手掛けたことが無いのでうろ覚えなのですが


「平成29年12月31日までに相続した場合、相続開始から5年10か月の間に還付申請できる時限立法だったと記憶している。3大都市圏において500㎡以上_それ以外の地域では1000㎡以上の宅地で、容積率400%の商業又はそれに準ずる地域が適用要件」だった筈


税法上の特例なので直接不動産営業の守備範囲では無いが、勉強熱心な営業なら知っているかもしれません


税法上では広大地の定義を以下の様にしています


「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地をいいます。ただし、大規模工場用地に該当する宅地及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適している宅地は除かれます」


【広大地の評価方法】



  1. (1) 広大地が路線価地域に所在する場合

    広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積

  2. (2) 広大地が倍率地域に所在する場合

    その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1 当たりの価額を、上記(1)の算式における「広大地の面する路線の路線価」に置き換えて計算します。


はいここまで読んでい戴いて、意味が分からないでしょうね


基本を理解するには一般的相続時の不動産の評価を知る必要があります


土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します

土地の評価方法には、路線価方式倍率方式があります


路線価方式

路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。

路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。


路線価を基とした評価額の計算例 正面路線価(300千円)×奥行価格補正率(1.00)×面積(180平方メートル)=評価額(54000千円)

倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。)に一定の倍率を乗じて計算します。


路線価図及び評価倍率表並びにそれぞれの見方は、国税庁ホームページで閲覧できます


 


ご興味があれば所有地の路線価等を調べて戴ければと思いますが、一般的に路線価は公示価格(実勢価格)の80%前後と言われています


相続税が高くて喜ぶ人はお会いしたことがありませんから、例え1円でも安くしたいのが人情です


ところが、相続時には煩雑な業務を避けるため路線価×相続税率で計算されてしまいます


そこで冒頭の広大地申請の適用を、思いつかれた訳ですね


はい、これ普通の税理士には手が出ません_もしくは面倒くさくて手を出したがりません


着眼点はとても素晴らしいのですが税理士の誰もが出来る手法ではないからです


「都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要」と記載されている通り、土地の開発にに関する図面作成_減歩率に知識が無ければ申請を通すことは困難を伴います


 


ちなみに減歩率とは、一団の土地を開発する場合において新たに道路や一定以上の規模で定められる公園等の公共施設を造る必要が生じますが、当然その部分は販売宅地もしくは活用宅地からは除外しますので、その割合の事です


相続財産の計算においても減歩の土地面積が差し引かれますので、結果的に相続税が安くなるのです


広大地申請のポイントは


将来的に土地開発を行う前提で開発図面を作成して減歩率を除外し、相続財産の再計算を行えると言う事です


ですが税務署は甘くありません


根拠となる開発図面と減歩率の整合性は厳しくチエックします


税理士は税法には長けていますが、開発図面作成等になればその知識が及びません。そこで「普通の税理士には手が出ません_もしくは面倒くさくて手を出したがりません」と、なる訳です


 


個人的な人脈に税理士や弁護士_司法書士等のいわゆる士業の方がおられます


私が信頼している方々は経歴もスキルもレスポンスも素晴らしい方々ばかりです(その様な方としかお付き合いしません)お互いにレバレッジをきかせなければならないからです



弁護士や税理士等、最高位とも言える士業の資格試験難易度は皆さまご存じの通りとても高く、試験範囲も膨大です


有資格者は試験の為に死ぬほど努力されておられ間違いなく、知識と言う意味での合格点を取りうる部分について優秀です


ですがお会いした全ての士業の方が長けている訳ではありません


難関試験に合格された方には失礼かも知れませんが、士業合格はスタートです


大切なのはそこから更に学びを続け、実践的に法律をどの様に使いこなしクライエントに還元するかだと思います


私自身においても不動産歴28年_色々な学びを続けてはいますが未だ知らないことだらけです


日々努力し成長していき、クライエント利益を最大限にしたいと考えています


 


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