不動産コンサル 2019.06.29 UpDate

SATURDAY, JUNE 29, 2019

親所有の駐車場を生前贈与するべきかどうか?

親所有の駐車場を生前贈与するべきかどうか?

お客様から親の駐車場を生前贈与するべきかどうか、ご相談を受けました。

初回相談ですので、ご家族の詳しい資産状況や、ご家族の意向はまだヒアリングしておりませんが、

現時点での僕の回答としては、以下のとおりです。

◇駐車場の生前贈与ついて◇
○○様

相続と贈与については、2つの視点から話す必要がありまして、

①家族の意向
②税金対策

です。そしてどちらが大切かと言えば、圧倒的に①家族の意向です。

○○さんは、御兄弟はおりますでしょうか?

まず相続するにせよ、生前贈与するにせよ、家族間で話し合って納得いく形にしておく必要があります。

民事(家族)信託、後見人とか、いろいろ対策方法はありますが、全て家族のご意見がまとまってないと、結局どれもただの方法論でしかありません。

また現金が少なく、不動産が資産の殆どですと、税金対策以前に揉めごとの原因となることが多いのも事実です。

②税金対策はずばり、

相続税>贈与税

なら、生前贈与したほうが良い、ということになります。

後は、親御さんが駐車場経営からから入る収入によって、所得税や住民税、国民健康保険料が高くて困っているというのがあれば、考えて良いかもしれません。

その辺りは僕も詳しく話を聞かせて頂いた上でご提案いたします。

相続税や、贈与税の計算は、私は税理士ではありませんので具体的にはできませんが、

まず、相続税には基礎控除があって、

3000万円+600万円×法定相続人の人数

ですから、まず不動産の相続税評価額・現金・株・債権などが、この金額を超えないのならば特に生前贈与する必要がないと考えます。

超える場合は、生命保険や不動産を活用したり、民事(家族)信託の活用をして、対策取れば良いと思います。

基本的には、相続税よりも贈与税の方が税金がかかってき易いので(その代り相続財産が莫大になると、税率は相続税の方が高い)、相続税が無税になりそうなら、無理して生前贈与する必要はないと思います。

後は、話を戻しますが、親御さんが○○さんに駐車場を譲って、その収益で生活の足しにして欲しいと願っているかどうか、それを御兄弟が納得されているかどうかが一番重要なところです。

贈与税は年間110万円を超えなければかかってきませんので、親がとりあえず相続まで所有して、ふつうにお小遣いとして現金で○○さんに渡せば全然問題ありません。

後、最後にお伝えすることとすれば、

このような話を不動産屋さんに持っていったら、駐車場をアパートにして、アパマン経営を薦められることも多いです。

『税金対策になるから』、『サブリースで一定期間収入を保証します』

というのが謳い文句です。

実際に税金対策にはなりますが、それ以上にアパマン経営は難しく、満室運営でもっていけるなら、この上ない対策ではありますが、

経営を失敗すると、相続対策どころか破産することもあります。

私もアパマン経営が成り立ちそうな土地かつ、親御さんに沢山の資産があって、多額の相続税がかかるようならば一つの方法論として薦めることはあります。

その点については、もっと詳しくヒアリングした上で精査したいと思います。

LINEで聞いただけの情報で話をまとめると、

①相続税かかりそうもなければ、生前贈与する必要はないのでは。⇒贈与税がかかるから
②家族間で誰が相続・贈与するか話をまとめておく。
③アパマン経営薦めてくる不動産屋さんには注意して下さい。

また、いつでもご相談お待ちしております。

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