昨年の9月に東京で開催されたIRECで知り合ったご縁で、オハイオ州で活躍している宮本亜希子さんが大阪でセミナーをされるという事で学びに行って来ました。
オハイオ州は、全米7位の人口、経済規模は全米７位。
アメリカ合衆国の北東部と中西部をつないでおり発達した高規格道路を使い大量の貨物が流通しています。
ニューヨークまで車で10時間、シカゴやトロントまでは車で6時間で行ける距離感です。
そして、
①ホンダが進出している（本社、工場、研究所など関連企業も多数存在している）
②全米最大規模の5万人の学生（大学院生）を誇るオハイオ州立大学がある
③日本からの駐在員が数多い
DHL、P&G、GAPやアバクロ、アフラック、Wendy’sなど、多岐に渡る業種の本社があることから、経済の浮き沈みに強いとも言えます。
さらにオハイオ・ロッタリーという宝くじを発行している州の1つでもあり、公共教育に155億米ドルを寄付してきた歴史もあります。
全米リアルター協会では、今後３～5年の間、優れたパフォーマンス全米TOP100 の街が紹介され、コロンバスは第4位にランクインしました。人口流入、新たな転入者が住宅取得をしやすいかどうか？全米平均との比較からみて、雇用の増加、世帯構成、リタイア後の魅力、不動産価格の値上がりなどが観点です。
雇用を生み出すということは、ヒトが増えますから、不動産投資価値の有るエリアと言えます。
さらに、教育熱心なファミリー層が住むエリアというのは、治安もよく環境が良いのでお勧めだと言えます。
今回、Nihongo-de-U.S.A代表の宮本亜希子さんがお話されたのは、〔売り物件の賃貸転換〕
平均4.5年の駐在期間のある日本人入居者が賃貸暮らしをする戸建へ、投資家さんに投資してもらうという非常に興味深いものでした。
日本人は、お家の中では靴を脱ぐ習慣があるので、床などが傷みにくくメンテナンス費用が抑えられるというメリットもありますね。
では、「駐在員は、なぜ住宅を購入しないのか？」会社から禁止されているのでは？とのこと。
ローンの返済は会社からの住宅手当で値上がり益は自分のモノとなり不公平になる。急遽決まった帰国時に売却するのが大変なんでしょうかね(;'∀')
コロンバスへの不動産投資は、2500万円くらいから可能で、CAP RATEは５～６％。頭金は20～25％。家賃や資産の上昇率は４～５％。
米国での融資は金利3％～7％なので、銀行融資のハードルさえクリアできれば、有りではないでしょうか。
このハードルも富裕層ならではの特例も可能性があるとお聞きしました。
メリットは以下の３つ。
①安定した家賃収入 →家賃は駐在員への住宅手当で安定化
②キャピタルゲイン →経年ともに資産価値があがる。経済活動のしっかりしたエリアだと家賃もあがります。
③節税効果 →4年での減価償却はなくなりますが、（１０３１の制度※）を使えば売却益の繰り延べができます。
１０３１の制度とは・・・
米国への資産の再投資をすれば、キャピタルゲイン（売却益）の納税を繰り延べることができる制度。
①健全な取引であること
②再投資する物件は、類似物件であること
③取引が終わって45日以内に明らかにすること
④180日以内に決済すること
詳しくは、
全米リアルター協会（NAR）公認のREALTOR® 小谷真千子まで
お問合せ、お待ちしています。
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