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[Monopoly of Property Listings by a Real Estate Company]: A Case of Misjudging that a Major Company is Better than an Agent**

This is about the first case I was approached for after passing my real estate agent license exam. The case involved the sale of a 70㎡ condominium unit.

In this case, the wife wanted to request my help in selling the property, but since the property was under her husband’s name, he preferred to request the services of a major real estate company. Despite having more than seven months until they wished to sell, they ended up signing an exclusive brokerage contract with a major real estate company.

Later, when I checked on REINS (a property information service exclusive to real estate professionals), I found that the floor plans and information about the property were barely listed. However, when I looked at the major real estate company’s own website, the information was properly listed there.

Unfortunately, this is a typical example of what is known as a “monopoly of property listings” by a real estate company.

This can be seen as a case where the husband mistakenly believed that a major real estate company would be better than an agent. When requesting a property sale, it is important to ensure that the information is fully disclosed and that the property is marketed in an appropriate manner.

In the real estate industry, “monopoly of property listings” refers to the practice where **major real estate companies** do not actively share property information with other companies or customers, and instead, handle it exclusively themselves. This practice can take several forms:

1. **Restriction of Property Information**: A **major real estate company** that receives a request from a seller may choose not to share the property information with other companies or real estate portals, handling it exclusively within their company. As a result, other companies cannot introduce the property to their customers.

2. **Dual Agency**: **Major real estate companies** may handle both the seller and the buyer, aiming to double their commission. In this case, the **major real estate company** does not share information with other companies, completing the transaction within their company.

3. **Price Manipulation**: When a monopoly of property listings occurs, the property may not be widely marketed, leading to a lack of appropriate market price reflection, which could disadvantage the buyer.

### Risks and Issues of Property Listing Monopolies

– **Harm to the Seller’s Interests**: A monopoly of property listings can result in the seller losing the opportunity to sell the property at a fair price. This happens because the property information is not widely shared, reducing the chances of receiving offers from multiple buyers.

– **Narrowing of Buyer Options**: Buyers may not have access to all properties available in the market, which could result in missing out on their desired property.

– **Decreased Trust in the Industry**: If the monopoly of property listings becomes widespread, it could lead to a decrease in trust in the real estate industry as a whole, with more consumers feeling that fair transactions are not being conducted.

Such monopolies of property listings may violate laws or industry regulations in some countries or regions, and can be subject to strict enforcement.

【不動産屋の囲い込み】

；エージェントより大手不動産が良いと判断を間違ったケース

私が宅建に合格して一番早くお声かけられたケースについてお話しします。広さ70㎡の区分マンションの売却に関するものでした。

このケースでは、奥様は私に売却の依頼をしたいと考えていたのですが、物件の名義はご主人のもので、ご主人は大手不動産会社に依頼することを希望されました。売却したい時期には7ヶ月以上の余裕があったにもかかわらず、専任で大手不動産会社と媒介契約を結んでしまいました。

その後、REINS（不動産業者専用の物件情報サービス）で確認してみたところ、物件の図面や情報がほとんど掲載されていませんでした。しかし、その大手不動産会社の自社ホームページを見ると、そこには情報がしっかりと載っていました。

このような状況は、非常に残念ながら『不動産の囲い込み』の典型例です。

これは、エージェントよりも大手不動産会社が良いという判断を、ご主人が誤ってしまったケースと言えます。物件の売却を依頼する際には、しっかりと情報が公開され、適切な方法で物件が市場に出されるかどうかを確認することが重要です。

不動産業界で「囲い込み」というのは、主に**大手不動産会社**が物件情報を他の業者や顧客に積極的に公開せず、独占的に取り扱おうとする行為を指します。この手法には、以下のような形態があります。

1. **物件情報の制限**: 売主から依頼を受けた**大手不動産会社**が、その物件情報を他の業者や不動産ポータルサイトに公開せず、自社でのみ取り扱う場合です。これにより、他の業者がその物件を顧客に紹介できなくなります。

2. **両手取り**大手不動産会社が売主と買主の両方を担当することで、仲介手数料を二重に得ることを狙います。この場合、**大手不動産会社**は他の業者と情報を共有せず、自社内で取引を完結させようとします。

3. **価格操作**: 囲い込みが行われると、物件が市場に広く公開されないため、市場価格が適切に反映されず、買主に不利益を与える可能性があります。

### 囲い込みのリスクと問題点

– **売主の利益が損なわれる**: 囲い込みにより、売主が物件の適正価格での売却機会を失う可能性があります。なぜなら、物件情報が広く公開されないことで、より多くの買主からのオファーを得る機会が減るからです。

– **買主の選択肢が狭まる**: 買主は市場に出回っている物件すべてにアクセスできないため、希望する物件を見逃す可能性があります。

– **業界全体への信頼性の低下**: 囲い込みが広がると、不動産業界全体への信頼が低下し、公平な取引が行われていないと感じる消費者が増えるかもしれません。

このような囲い込みは、一部の国や地域では法律や業界規制に反する場合があり、厳しく取り締まられることもあります。

【부동산 업체의 매물 독점】

: 에이전트보다 대형 부동산 업체가 낫다고 잘못 판단한 사례

제가 공인중개사 자격증을 취득한 후 가장 먼저 상담 요청을 받은 사례에 대해 말씀드리겠습니다. 이 사례는 70㎡ 규모의 분양 아파트 매각에 관한 것이었습니다.

이 사례에서, 아내 분은 저에게 매각 의뢰를 하고 싶어하셨지만, 물건의 명의는 남편 분이 소유하고 있었고, 남편 분은 대형 부동산 회사에 의뢰하기를 원하셨습니다. 매각을 원하는 시점까지 7개월 이상의 여유가 있었음에도 불구하고, 남편 분은 전속 중개 계약을 대형 부동산 회사와 체결하셨습니다.

이후, REINS(부동산 업계 전용 물건 정보 서비스)에서 확인해본 결과, 물건의 도면이나 정보가 거의 게재되지 않았다는 것을 알게 되었습니다. 하지만, 그 대형 부동산 회사의 자사 홈페이지를 보면, 거기에는 정보가 제대로 기재되어 있었습니다.

이와 같은 상황은 매우 안타깝게도 ‘부동산 매물 독점’의 전형적인 예시라고 할 수 있습니다.

이는 에이전트보다 대형 부동산 회사가 낫다는 판단을 남편 분이 잘못 내린 사례라고 할 수 있습니다. 물건의 매각을 의뢰할 때에는, 정보가 충분히 공개되고, 물건이 적절한 방법으로 시장에 나올 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

부동산 업계에서 ‘매물 독점’이란, 주로 **대형 부동산 회사**가 물건 정보를 다른 업체나 고객에게 적극적으로 공개하지 않고, 독점적으로 취급하려는 행위를 말합니다. 이 방법에는 다음과 같은 형태가 있습니다.

1. **물건 정보 제한**: 매도자로부터 의뢰를 받은 **대형 부동산 회사**가 해당 물건 정보를 다른 업체나 부동산 포털 사이트에 공개하지 않고, 자사에서만 취급하는 경우입니다. 이렇게 되면, 다른 업체가 그 물건을 고객에게 소개할 수 없게 됩니다.

2. **양쪽 중개**: **대형 부동산 회사**가 매도자와 매수자 모두를 담당하여, 중개 수수료를 두 배로 얻으려는 것을 목표로 합니다. 이 경우, **대형 부동산 회사**는 다른 업체와 정보를 공유하지 않고, 자사 내에서 거래를 완료하려고 합니다.

3. **가격 조작**: 매물 독점이 이루어지면, 물건이 시장에 널리 공개되지 않기 때문에, 시장 가격이 적절하게 반영되지 않아, 매수자에게 불이익을 줄 가능성이 있습니다.

### 매물 독점의 위험성과 문제점

– **매도자의 이익이 훼손됨**: 매물 독점으로 인해, 매도자가 물건의 적정 가격으로 매각할 기회를 잃을 가능성이 있습니다. 왜냐하면, 물건 정보가 널리 공개되지 않아, 더 많은 매수자로부터 제안을 받을 기회가 줄어들기 때문입니다.

– **매수자의 선택권이 좁아짐**: 매수자는 시장에 나온 모든 물건에 접근할 수 없게 되어, 원하는 물건을 놓칠 가능성이 있습니다.

– **업계 전체에 대한 신뢰도 저하**: 매물 독점이 확산되면, 부동산 업계 전체에 대한 신뢰도가 떨어지고, 공정한 거래가 이루어지지 않는다고 느끼는 소비자가 늘어날 수 있습니다.

이러한 매물 독점은 일부 국가나 지역에서는 법률이나 업계 규제에 반하는 경우가 있으며, 엄격히 단속될 수도 있습니다.

キムヒョンジュ, 김 현주

HYUNJOO KIM

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