MONDAY, APRIL 21, 2025
O mercado imobiliário japonês continua em evolução, apresentando tanto oportunidades atraentes quanto possíveis armadilhas para investidores internacionais. O Japão há muito é conhecido por sua economia estável e estilo de vida, além de suas paisagens urbanas futuristas, mas mudanças em andamento, evolução demográfica e políticas governamentais estão remodelando o mercado de formas que podem ter um impacto profundo para investidores, tanto locais quanto estrangeiros. Este blog abordará as principais tendências do setor imobiliário no Japão que investidores estrangeiros devem acompanhar em 2025 e como podem se posicionar para obter sucesso nesse mercado em transformação.
Tóquio, capital do Japão, continua sendo um dos destinos mais atraentes para investimento estrangeiro em imóveis. Apesar da desaceleração econômica global e do impacto da pandemia da COVID-19, o mercado imobiliário de Tóquio segue demonstrando forte resiliência. Isso se deve, em parte, à saudável recuperação econômica do Japão, às baixas taxas de juros e à popularidade de Tóquio como um importante centro global de negócios.
Um Mercado de Escritórios em Expansão
O mercado de escritórios japonês, especialmente em Tóquio, permanece bem-posicionado. Apesar do impacto de curto prazo na demanda por escritórios durante a pandemia, o centro financeiro de Tóquio experimentou uma rápida recuperação, impulsionada pelo seu papel como centro financeiro global e pelo retorno ao trabalho presencial.
As taxas atuais de vacância no centro de Tóquio estão em torno de 3%, relativamente baixas em comparação com cidades como Nova York, Londres e Hong Kong. Um exemplo disso é a venda de uma torre de escritórios emblemática no distrito de Marunouchi por US$ 1,95 bilhão pela Seibu, demonstrando a força contínua do mercado.
Investidores internacionais com um horizonte de investimento de longo prazo, em particular, devem continuar monitorando o setor de escritórios em Tóquio. O crescimento constante dos aluguéis, a baixa vacância e a demanda por espaços de escritório Classe A são bons argumentos para investidores institucionais. Com o aumento do número de multinacionais estabelecendo negócios no Japão, a demanda por escritórios de qualidade continua forte.
Setores de Varejo e Hospitalidade
Enquanto os ativos de escritório estão se recuperando, os setores de varejo e hospitalidade no Japão também estão evoluindo. O mercado de varejo foi significativamente impactado pelo crescimento do comércio eletrônico, mas áreas de grande movimento em Tóquio, como Shibuya, Shinjuku e Ginza, continuam fortes à medida que os gastos dos consumidores no Japão se recuperam. Investidores estrangeiros podem encontrar boas oportunidades no setor varejista, especialmente em projetos de uso misto e áreas que combinam comodidades residenciais e comerciais.
Outro setor que merece atenção dos investidores é o de turismo. Embora as fronteiras do Japão tenham sido fechadas a turistas internacionais no auge da pandemia, o iene desvalorizado e a reabertura do país geraram um boom no turismo. Isso é particularmente evidente em regiões como Quioto e Osaka, onde o turismo internacional representa uma proporção significativa das reservas de hotéis.
Como a Expo Mundial de 2025 será sediada em Osaka, isso também funcionará como catalisador para novos investimentos em imóveis de hospitalidade. Muitas redes hoteleiras internacionais já começaram a construir empreendimentos em antecipação ao aumento de turistas. Para investidores interessados em aproveitar esse boom, o Japão continua sendo um destino muito atraente, especialmente nas grandes cidades mais turísticas.
A tendência de vida suburbana e rural, que começou como resultado da pandemia, continua em 2025. Com o trabalho remoto se tornando uma característica permanente para muitos trabalhadores japoneses, houve uma mudança visível na demanda do centro urbano para áreas suburbanas e até rurais.
Impacto do Trabalho Remoto
Possivelmente, a mudança mais significativa no mercado imobiliário japonês foi o impacto do home office. Durante décadas, Tóquio e outras grandes cidades eram o centro da força de trabalho no Japão, com milhões de pessoas se deslocando diariamente dos subúrbios. A pandemia mostrou que o trabalho remoto pode ser tão eficaz quanto o presencial para muitos setores, levando indivíduos e empresas a reavaliar suas reais necessidades de espaço.
Como resultado, a demanda por moradias em áreas mais abertas aumentou significativamente. Foi reportado que regiões como Hokkaido, Okinawa e Nagano viram um aumento nos pedidos de imóveis desde o início da pandemia — em alguns lugares, o crescimento chegou a 80%.
Para investidores estrangeiros, isso representa uma oportunidade de explorar um novo segmento de mercado: imóveis suburbanos e rurais. Essas áreas geralmente apresentam preços de terrenos e moradias mais baixos em comparação com as grandes cidades. O governo japonês também tem investido pesadamente em infraestrutura rural, incluindo internet de alta velocidade e outros serviços tecnológicos, para tornar essas áreas mais atrativas para trabalhadores remotos.
Além das casas unifamiliares, há uma demanda crescente por segundas residências e casas de férias, especialmente em áreas com atrativos naturais e atividades ao ar livre. Investidores que buscam diversificar seus portfólios podem se beneficiar com o crescimento do mercado imobiliário rural, já que os cidadãos japoneses buscam equilibrar seus estilos de vida urbanos com a tranquilidade do interior.
Desenvolvimento de Novas Comunidades e Habitação Sustentável
Além das casas individuais, o Japão também está testemunhando um crescimento na construção de novos complexos suburbanos. Alguns desses empreendimentos são focados em sustentabilidade e respeito ao meio ambiente, conforme o país avança no movimento de construções verdes. Investidores que desejam se beneficiar dessa tendência devem procurar oportunidades nesses empreendimentos ecológicos, que atraem tanto cidadãos japoneses quanto investidores estrangeiros em busca de estilos de vida sustentáveis.
Iniciativas de Desenvolvimento Regional
O governo japonês está implementando diversas políticas para revitalização do interior, incluindo subsídios para pessoas que se mudam para essas regiões e incentivos fiscais para empresas que abrem escritórios fora das áreas metropolitanas principais. Essas políticas estão programadas para continuar até 2025, criando um ambiente favorável para investimentos residenciais e comerciais fora das grandes cidades do Japão.
Outra tendência única moldando o setor imobiliário japonês é a crescente demanda por casas tradicionais japonesas, conhecidas como “minka”. Com suas estruturas de madeira, pisos de tatame e portas de papel deslizantes, essas casas são ícones da vida tradicional japonesa há séculos.
Contudo, com o avanço da arquitetura moderna e dos apartamentos, muitas dessas casas foram deixadas em abandono. Nos últimos anos, porém, houve um renovado interesse por essas propriedades, tanto por parte de japoneses quanto de investidores estrangeiros.
Oportunidades de Renovação e Preservação
A tendência das minka é impulsionada pelo desejo de autenticidade e de conexão com a tradição japonesa. Investidores começaram a adquirir casas tradicionais negligenciadas e transformá-las em hotéis boutique, pousadas ou residências privadas. Elas são particularmente populares entre turistas que buscam uma experiência japonesa autêntica, sendo frequentemente oferecidas como hospedagens de luxo em locais rurais ou cênicos.
Para investidores internacionais, as minka oferecem a oportunidade de investir em um nicho de mercado que une preservação cultural e funcionalidade moderna. A renovação pode ser custosa, mas o retorno pode ser excelente se a localização for estratégica e tiver potencial turístico ou apelo residencial diferenciado.
Além disso, o governo japonês oferece subsídios e incentivos à preservação de propriedades históricas, o que torna as minka ainda mais atrativas para quem busca retorno cultural aliado ao financeiro.
Outra tendência importante para investidores estrangeiros é a crescente popularidade dos Fundos de Investimento Imobiliário do Japão, conhecidos como J-REITs. Esses fundos coletam capital de investidores para adquirir, operar e administrar ativos imobiliários geradores de renda.
Resiliência dos J-REITs para Enfrentar Adversidades e Gerar Altos Rendimentos
Os J-REITs vêm ganhando destaque como ferramenta de investimento no Japão devido à estabilidade econômica do país, às taxas de juros baixas e à demanda contínua por imóveis residenciais e comerciais. Investidores estrangeiros têm sido atraídos pelos altos dividendos desses fundos, que são mais competitivos em comparação com outros mercados desenvolvidos.
Surpreendentemente, o setor de logística tem mostrado forte crescimento no mercado de J-REITs. À medida que o e-commerce se expande, a demanda por instalações logísticas e de distribuição aumentou, beneficiando diretamente os J-REITs voltados a esse segmento. Os setores de hospitalidade e residencial também têm apresentado bom desempenho.
Investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras, continuam vendo o Japão como um bom mercado para investimentos de longo prazo devido à estabilidade política, baixa inflação e segurança nos direitos de propriedade. Para investidores estrangeiros, os J-REITs oferecem uma maneira de acessar o mercado imobiliário japonês sem necessidade de possuir imóveis diretamente, sendo uma opção viável para geração de renda passiva.
Investimento Estrangeiro em J-REITs
O investimento estrangeiro em J-REITs tem crescido nos últimos anos, com investidores internacionais utilizando esses veículos para acessar o mercado imobiliário japonês. Em 2024, por exemplo, o fundo de hedge americano Elliott Management ganhou as manchetes ao adquirir uma participação de 5% na Tokyo Gas, destacando o interesse contínuo por ativos imobiliários no Japão.
Investidores estrangeiros interessados em aplicar em J-REITs devem acompanhar de perto o desempenho dos fundos e dos ativos subjacentes, além de monitorar indicadores econômicos como inflação, taxas de juros e variações cambiais — todos fatores que influenciam o retorno desses investimentos.
O governo japonês tem sido um participante ativo no mercado imobiliário do país, e as reformas regulatórias devem continuar sendo um fator chave na dinâmica do setor em 2025. Entre os temas de maior preocupação está a questão das casas vazias, ou “akiya”, que vêm se tornando um problema crescente em áreas rurais e suburbanas.
Iniciativas Governamentais para Resolver o Problema das Casas Vazias
A questão das casas abandonadas não passou despercebida pelas autoridades japonesas, que vêm tomando medidas para lidar com a situação. A maioria dessas residências está localizada em regiões rurais, onde a despovoação causou um excesso de oferta de moradias. No entanto, o problema também ocorre em áreas urbanas, especialmente em bairros suburbanos mais antigos.
Para combater isso, o governo japonês implementou políticas que incentivam a demolição de edifícios deteriorados e oferecem estímulos para que os proprietários reformem ou vendam suas propriedades desocupadas. Também estão sendo oferecidos incentivos fiscais a investidores que aplicam recursos na reurbanização desses imóveis, especialmente dentro de projetos de renovação urbana.
Para investidores estrangeiros, isso representa uma oportunidade de participar na requalificação de zonas subutilizadas e adquirir imóveis por valores mais baixos. No entanto, é essencial compreender as complexidades envolvidas nesses empreendimentos, como regulamentações de zoneamento e possíveis complicações legais relacionadas à propriedade dos imóveis.
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