任意売却とは住宅ローンなどの滞納、延滞、差押え等で借入金が返済でなくなり、債権者である金融機関と債務者であるお客さまの合意により不動産を売却する方法です。
『住宅ローンが払えなくなった。』
『売却しても残債務が返済できない。』
こういった時に債権者（金融機関）と折衝をし、売却時の抵当権の抹消、残債務の支払いを交渉し、話し合い後売却する方法です。
①残債務以上で不動産の売却が可能な場合
１）滞納はあるが、代位弁済等により保証会社に債権譲渡されていない時、通常の売却が可能です。（売却代金で残債務を弁済し、余剰資金を手元に残せます）
２）もうすでに保証会社に債権譲渡されてしまっている時
保証会社との話し合いが必要です。任意売却の手続きになりますが・・・
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