賃貸住宅の経営
分かりやすく言えばオーナー業、大家さん、家主さんのことですが、ここにも事業計画、経営戦略が大切ですよというお話です。
『家主さん』
ってどういうイメージをお持ちですか？
マンションの裏に大きな自宅があって。
田舎なら、畑とアパートを所有していて。。
昼間っからのんびりとマンションの掃除をしていて。。。
こんなイメージを持ってる方も少なからずいらっしゃるかもしれません。
そう。
こんな人。（笑）
私も今の仕事をするまでは、こんな大家さんがマンション経営をするんだなぁと思っていました。
未だにそういった地主さんから家主さんにという大家さんも少なくはありませんが、最近ではサラリーマン大家さんが増えたり、別業種の法人さんが多角経営の一角としてマンション経営というのも多く見られるようになっています。
いろいろ見ている中で、一番うまく切り盛りしている
大家さんって誰だと思います？
地主さん？
法人さん？
サラリーマン大家さん？
それとも不動産ファンド？
私が見ている中で一番安定した不動産経営を行い、経費管理等もしっかりしているのは、別事業を経営している法人さんです。
やはり別事業とはいえ、長年会社経営をしていこうと思うと、経営計画から資金計画、経費管理までしっかりと行っていかないと不可能です。
創業3年で消費税課税業者になり、翌年度の消費税納税で四苦八苦するような経営者は経営者失格なのは一目瞭然です。
社員を数人でも雇って会社経営している経営者さんは、その家族をも養ってると言っても過言ではないので、リスク管理もしっかりしています。
このマンションを購入して、どう満室につなげていくのか？
長い将来収益を生み続けてくれる物件なのか、はたまた売却のタイミングを見計らいキャピタルゲインを見込む物件なのかをよく知っています。
言われるがままにマンションオーナーになった人は、そんな先のビジョンは持ち合わせていないでしょ？
一棟買えば、もう一棟、あと何棟所有できるかな？
こんなこと考えている人は終わってしまっています。
会社経営で本業が傾いている時に、別事業を展開したいから資金を借り入れたい。
こんな申入れをして金融機関が受け入れてくれるわけがありませんよね？
事業を始めたが、順調に推移しているからさらに追加投資したい。
資金協力してくれないか？
これでしょ？
そのためには保有物件の分析が必要です。
将来にわたり、安定した収益を生み続ける物件なのか？
それなら、その物件は保有。
今はいいけど、既存のテナントが退去すれば収益は大きく低下する。
現状問題なく稼働はしているが、近い将来大規模な改修工事が必要。
それなら、この物件は時期を見て売却。
低い稼働率、悪い立地、重い金利負担。
こんな物件があれば即時売却。
現状満点経営、満室稼働、高収益。
ただこれ以上の収益向上は図れない。
それなら、最高収益を生み出しているこのタイミングで高値で売却。
今回うちの所有物件を売却する意思決定したのは、この例です。
いい状況で手放すことに対して、
『もったいない』
と思う人ももちろんいるでしょう。
でも、そんなこと言ってたら、いつが一番いいタイミングなのか誰が分かるんでしょうか？
『この金額なら売却してもいい』
『この利益なら売却しよう』
もしくは、
『いくらであっても売却しない』
この2つの選択肢じゃないですかね？
投資は、回収して初めて成功した投資です。
その回収が、長期にわたり永遠に続くのもあり。
売却時にリターンが返ってくるのもあり。
いずれにせよ、儲からないものに投資してはいけまけん。
誰かの未来のため、社会のために投資するなら別ですが。。。
売却さえ視野に入れて購入しておけば、手荒な使い方しないでしょ？
『この服何回か着たら売ろうと思うんだ』
こう思ってる洋服に、ミートソースをべったり付くような食べ方しないでしょ？
『このカバン良い値段で買い取ってくれるみたい』
いい値段で買ってもらおうと思うと、床にカバンを直置きしたりしませんよね？
マンション投資はビジネスです。
入り口と出口、毎月の収入と支出、このバランスが大切です。
せめて、そのくらいは勉強して購入しましょう。
おせっかいかもしれませんが。（笑）
